————以上为商家广告————

上周，龙湾土拍难得的“硬气”了一回。

“永中单元B-32地块”吸引了碧桂园、华鸿、远洋、银城、天阳、旭辉、中梁等7家房企争抢。

最终，被首入温州的银城抱走。溢价率41.5%，折合楼面价约元/㎡。

相比一水之隔的悦珑府（楼面价约元/㎡）仅在地价上就高出了约元/㎡。

土拍开始没多久，圈哥和基友就已进入“怀疑人生”的懵逼阶段。

土拍进行中圈哥和基友的探讨

疫情黑天鹅事件至今，温州土拍基本照常进行，从中也诞生了不少“风向标”事件，如绿城中央涂、德信滨海双子星、世茂瓯江口地块等等。

但，圈哥相信大部分人从未设想过有一天龙湾中心区的土拍能也站上“流量C位”。

这真不能说是咱群众小看他，主要是中心区及周边板块市场库存环境不允许！

约元的拿地楼面价，项目保本含税价约2.2万/㎡出头，这个价格理性吗？

目前龙湾中心区同类型产品（容积率约1.8上下），在售的如旭辉中梁国宾府，在售毛坯惠后约2.3-2.6万/㎡，其中9#建面约㎡纯改善楼幢，毛坯惠后约2.6万/㎡。

不过，有一点值得注意，国宾府靠近万达广场，从市场反馈来看，位置上相对好些，但是一期热销后，二、三期也出现了去化乏力的现象。

综上，银城拿地楼面价在当下没有“重磅利好”的情况下，圈哥认为是“非理性”的，结合地价和市场行情，未来的“利润空间”真是要靠天吃饭！

当然利润高低还是取决于房企自身的企业战略，处于中间档位急速扩张和领先梯队稳步前行的房企，他们对规模和利润的侧重态度自然也会有不同。

来源自澎湃新闻

简短回顾完上周，再来看看本周的“土拍大戏”。市区共有三宗涉宅用地出让，鹿城黄龙1宗、瓯海新桥、中心区各有1宗待出让。

依照出让顺序挨个看看有没有“爆热”契机。

地块

01

温州市仰双片区黄龙单元瓯浦垟街坊A-40地块（4月15日出让）

该地块位于鹿城区双屿街道，北侧为数桥路；南面为景山路；西面为东瓯路；东面为南山路，一路之隔为黄龙康城。

地块与翠微大道、过境路两条城市主干道较近，交通较为便利。

总用地面积㎡，其中出让部分面积≤㎡，划拨教育用地面积≥㎡，交通服务场站用地≥㎡。

地块容积率为1.5-2.4，计入容积率的地上总建筑面积≤㎡，其中各兼容功能的面积≤㎡，出让部分计入容积率的地上总建筑面积约㎡。

关于政策性人才住房的处理，原先是建成后随车位无偿移交给市、鹿城区政府指定单位。

现在调整为由开发商以指定价格销售给市、鹿城区政府指定的销售对象，销售所得价款（含装修款）由开发商以政府指定的单位名义缴入市财政局专户，未完成销售的，随车位无偿交付给政府。

截图自浙江土地使用权交易网

总之，一顿操作之后，该宗地块政策性住房还是无偿交付给政府~

地块竞得人需有偿代建地块相邻的5条道路、2个绿化带和双桥河，代建的瓯浦路、瓯浦中路、南山西路、南山东路、东瓯路、A-43绿化带、A-18-2绿化带、双桥河用地性质为划拨，竣工验收后无偿移交给政府。

地块实际起始楼面价≈起始总价+人才住房成本/(地块计容建面-人才住房建面-划拨建筑面积)

≈万元+㎡*元/㎡/---≈元/㎡（人才住房成本含装修以元/㎡计）

4位数的起始楼面价在鹿城区实属“便宜”，与相距不远的“未来社区”（起始价）、龙湖坤和天境（起始价）相比，真不算高。

甚至比过一个山头，属于瓯海的“会昌河单元A-03a地块”在楼面价上还要低多块。

这是咋回事？？

主要是地块周边微环境较弱，尤其是西侧的福建山陵园与金鸡笼两座公墓。虽不确定是否能看到，但离得近终究会膈应，这也是本宗地块定价相对较低的重要原因。

二手房市场方面，地块周边缺乏可对比的同档次商品房。东侧安置房黄龙康城一组团目前的挂牌价在1.4-1.8万/㎡左右，户型越大单价会低些。

截图自安居客

接下来我们看下一个山头之隔的“会昌河单元A-03a地块”

地块

02

温州市核心片区会昌河单元A-03a地块（4月16日出让）

地块位于翠微大道和西山西路的交叉口。北面是温州华侨中学，南面西山西路，隔会昌河与潮启四季对望。

地块依靠翠微大道、广化南路、西山西路、六虹桥路等主干道交织，出行便捷。周边以交付多年的小区为主，生活配套醇熟。

地块相对位置

出让面积㎡，容积率2.81，建筑面积㎡，兼容的零售商业用地、餐饮用地建筑面积≤.73㎡，建筑高度≤80米（且住宅大于24米）。

起价万元，起始楼面价元/㎡，地块设上限价万元，上限楼面价元/㎡。

地块方面：地块形状规整，占地约35.7亩，规模不大。地块兼容的零售商业用地、餐饮用地建筑面积≤.73㎡，占总面积的近三分之一，能满足小区居民家门口的购物需要。

同区域最值得拿来对比的竞品“西湖四季”相比，西湖四季虽有两个地块，但地块之间有小河、道路隔开，实际各自封闭管理。因此单拎出来体量都不大，所以土地先天质素方面，大家都在同一起跑线上。

周边市场：同档次竞品“西湖四季”，19年10月项目一期开盘，推出二组团1#、3#、4#三幢，毛坯惠后（94折）约2.4万/㎡。近期项目将加推东组团，包含板块内少见的“洋房”产品。

一路之隔的二手房“山水名都”高层报价普遍在1.7万/㎡。

地块

03

温州市三溪片区瓯海中心西单元B-01-1地块（4月17日）

地块位于瓯海区娄桥街道玕西村、玕南村。

从地图上看周边比较“荒芜”，但从规划远景来看，后期微环境会有不小改善。

相对位置示意图，以实际为准

规划图

根据规划地块北面玗屿路（园区路-娄东大街段，预计于近期动工）与上河路贯通，可直通时代瓯海壹品，前往轻轨S1新桥站也较为便利。

截图自温州市自然资源和规划局

出让面积.12㎡，容积率1.5-3.0，建筑面积㎡（兼容商业建筑面积≤.7㎡），建筑限高80米（住宅建筑高度≥24米）。

起始总价万元，起始楼面价元/㎡，地块设上限价万元，上限楼面价元/㎡。

瓯海中心区是瓯海各板块中较受属地客群的青睐的板块。

同时，今年中心区相对19年供应量有所上升。

中心区新盘除了面临君悦(在售均价约元/㎡,存量4.1万方)、世茂璀璨澜庭（在售均价约元/㎡，存量1.6万方）的竞争，还将面对时代瓯海壹品（待售，17万方左右）、荣安地块（待售，9.3万方）等两个纯新盘的入市、亮相，再加上临近板块如牛山华侨城欢乐天地（瓯海）、新鹿园（鹿城）、大国璟（鹿城），新桥西湖四季等项目的分流。

今年，瓯海中心区的竞争压力单从市场角度，不会是特别轻松的“easy”级。

房圈福利

圈粉认为这三宗地块会分别被哪家房企抱走，欢迎留言竞猜土拍结果。

而最先猜中“温州市三溪片区瓯海中心西单元B-01-1地块”结果的圈粉将获得由“圈哥雀渣”提供的礼物一份。（本为相亲对象准备，奈何被爽约了~）