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新房市场

新房成交方面，年上半年，瓯海区共计成交套新房，同比年上半年降低套，降幅45.0%；成交建面达31.4万方，同比年上半年降低15.2万方，降幅32.7%。

年上半年1-5月份，瓯海新房成交较为低迷，仅阳光城愉景公馆4/5期、龙湖华董春江天玺1期、聚欢家园48套房源新推。进入6月份后，凯迪融创欧钥名邸1期、中南瓯海印象

南府1期、万科翡翠天地3期纷纷加推，成交便迅速抬头。

整个上半年，瓯海区新房成交之所以同比下滑明显，主要在于供应不足，而究其成因，须追究至年瓯海区的供地情况——年上半年瓯海区供地0宗，而下半年供应地块，或推盘节奏较慢（如龙湖、华侨城），未能快速形成供应；或拿地在年末（如中南、融创），不能在一季度上市，导致上半年成交疲软。

单盘成交方面，阳光城愉景公馆以套成交摘得榜首，世茂璀璨山河、龙湖华董春江天玺紧随其后，分别成交套、套。前三甲之外，凯迪融创瓯钥名邸、万科翡翠天地成交情况也相对良好（破套）。

简单分析一下前三名的成交情况：

阳光城愉景公馆之所以能摘得榜首，主要原因在于：①项目体量较大，供应充足。除了年所开的北苑三期外，该项目还在本年三月末和五月末连续加推南苑两期；②总价较低，含大量刚需户型。愉景公馆折后均价约在元/㎡，并含有大量97㎡的小户型，无论是对于刚需还是投资购房者都是很大的优势；③高铁新城投注了大量市政资源，板块前景良好，并且愉景公馆是该板块内唯一在售的商品房，缺乏竞品。

世茂璀璨山河作为瓯海中心区的孤品，且均价在元/㎡左右，无论是在价格、供需关系还是地段上都拥有不错的竞争力。在瓯海中心区南侧大力发展，即将兴建米高楼和亚运会奥体中心的的时代背景下，板块的前景十分光明，随着市场转暖，项目一改初开时的惨淡受到购房者欢迎，并不是一件让人意外的事。

龙湖华董春江天玺的情况和愉景公馆相似，同样是以低总价和刚需户型取胜，只是春江天玺在户型上做得更加“极致”，提供了大量89㎡的低总价刚需房源。除了低总价的优势外，该项目还有一大优势即在于充沛的地缘客户群。以茶白为代表的万象城板块“干旱”已久，自瓯海之光后便再无供应，整个区域积压了不小的购房需求。

区域分析

下半年，预计瓯海区新房成交将有明显增幅，这一方面得益于供应量的增长，另一方面也受益于上半年供应过少，市场需求遭到压抑，并在下半年集中释放。

下半年，除龙湖华董春江天玺、中南瓯海印象

南府、凯迪融创欧钥名邸等已开楼盘将会加推，还有中南瓯海印象

北府、华侨城欢乐天地、君悦9等新盘已经确定将要入市。对于想要在瓯海区置业的购房者来说，每个板块都有一定供应，选择颇多。

大致介绍一下几个主要板块的市场情况。

瓯海中心区

可供建面约17.2万方：世茂璀璨山河（待售+在售：约4.2万方）、君悦（未入市，约13万方）

该地区的供应仍以改善为主，无论是世茂璀璨山河还是君悦，最小户型均在㎡以上。

世茂璀璨山河均价约元/㎡，距区府的距离在1.5千米左右，且就在米的君康中心斜对面，但由于瓯海中心区目前辐射范围有限，在部分人看来，世茂璀璨山河仍是位置“略偏”。

紧邻君康中心的君悦目前尚未放出价格，但据销售介绍，该项目的定价应该颇为“高端”。未来，该区域可能会出现期房比二手房高的情况，至于是会反过来促进二手房的销量，还是靠实力说话、各盘冷热分化，仍需留待后市观察。

南湖板块

可供建面约20万方：中南瓯海印象

南府（待售+在售：约4万方）、中南瓯海印象

北府（未入市，约10万方）、龙湖项目（未入市，约5.6万方）、德信万科云著（尾盘，少量在售）、华润温州万象天地（尾盘，少量在售）

除德信万科云著和华润温州万象天地少量尾盘外，该区域仅中南瓯海印象

南府在售，该项目均价约元/㎡，比北侧两盘略低。尽管位置略靠南，但该项目内含大量沿河洋房，并供应大量97㎡刚需户型，具备一定市场竞争力。

梧田板块

可供建面约25万方：德信项目（未入市，约3.8万方）、华董项目（未入市，约3.1万方）、中庚首开项目（未入市，约18万方）、宏地南塘府（尾盘，少量在售）

该区域仅宏地南塘府尾盘在售，基本上处于“断供”状态，但未来可供建面颇大，且3个项目区位条件都很不错。

会昌湖板块

可供建面约23万方：凯迪融创欧钥名邸（待售+在售：约10.2万方）、弘阳双子星项目（未入市，总计约12.4万方）

该区域目前仅凯迪融创欧钥名邸在售，项目均价约20元/㎡，与已售罄的万科碧桂园西江月和华鸿中央湖公馆（二手房均价约元/㎡）相比，该项目为位置更加靠南、小环境较弱，但售价有明显优惠，并供应大量㎡刚需户型，具备较强的市场竞争力。

土地市场

土地出让方面，年上半年，瓯海区共计出让7宗涉宅地块，成交建面达77.3万方，成交总价达62.8亿元；年上半年，瓯海区并未出让涉宅地块，无法形成同比数据。

整个上半年，瓯海区宅地供应较为分散，在瓯海中心区南、会昌湖、梧田及南湖各板块都有供应，颇有点“查漏补缺”的味道。经过这一轮供地，瓯海区不仅提升了总住宅供应量，还大幅改善了总体的供应结构，区域内各主要板块基本形成了供应，成功为许多断供已久的板块（如梧田板块、会昌湖板块）“止渴”。

上半年，瓯海区除了土地总体供应可圈可点外，也不乏“明星地块”，其中最值得一提的，便是瓯海中心区南超高层地块、会昌河姐妹地块及站南片区地块。

该地块由温州城泰投资发展有限公司以7.27亿元拿下，成交楼面价元/㎡，溢价率0%。

地块位于瓯海中心区南侧，北临瓯海大道，南侧紧挨大发凯旋门。内含一栋最高点达米的超高层建筑（温州世贸中心大厦高米），出让面积大（达㎡，折80.2亩地），容积率高（最大容积率4.76），自挂牌之初便备受