上海市治疗白癜风最好的医院 http://baidianfeng.39.net/a_yufang/150809/4674648.html共同富裕、人才济济、鱼米之乡、风景优美......有关浙江的赞美词，枚不胜举。中国最优雅的省份，是它；最会“赚钱”的省份，是它；当然，房价最贵的，可能也是它。气象万千的浙江，被视为互联网之城的杭州、从不缺江南皮革厂的温州、被誉为东方威尼斯的绍兴等等，每一个拎出来都足以吊打不少对手。近日，我们兵分11路，对浙江11个地级市进行了实地探访，用3-5天的时间感受了各大城市的真实情况。接下来为期近一个月的时间，我们将推出年中策划「上半年浙江城市体检报告.pdf」，用多个#城市关键词，带你了解各大城市的一些「症状」。第七篇，沉寂10年的江南皮革厂——温州。（下期预告：湖州）“浙江温州、浙江温州、江南皮革厂倒闭了，老板黄鹤吃喝嫖赌，带着小姨子跑了……！”江南皮革厂是温州给我的第一个印象，除此以外，它最让人耳熟能详的就是温州炒房团了。对于温州炒房团，我们脑海中的印象是：身形瘦弱，体重不过百斤，腰间却别着几十把钥匙。他每天的工作就是收房租，一天两家，一个月正好收完。从未见过，但印象却是如此的相近，正如我们想象中头戴稻草帽、脚踩拖鞋、背着麻布袋收房租的广州房东。说起来，黄鹤带着小姨子跑路于年，而温州炒房团也在年消亡，也就是说跑路的“黄鹤”与隐匿的温州炒房团，反映的正是温州经济的至暗时刻。年9月，“眼镜大王”胡福林潜逃事件拉开了温州经济危机的序幕，民间借贷链条迅速断裂，越来越多的温州商人被追债，以致潜逃、自杀。黄鹤只是一个缩影罢了。年，国家发布宏观调控政策与温州民间借贷危机双重“夹逼”下，温州楼市一夜入冬。腰斩、清盘，满城尽闻抛售声。恐慌的情绪加剧了房价下跌的速度，炒房者大伤元气，许许多多炒房者的资金链，在一夜之间断裂。自此，温州住宅商品房价格开启了长达40个月的同比连跌。年，温州房产均价已经高达元/㎡，超过当时的上海、北京、深圳的房价，位居全国第一。年，温州房价元/㎡，直到年，温州的房价还是没有恢复过来。▲图源：米筐投资如何评价温州楼市的十年：-年是温州楼市野蛮生长的十年，-年是温州楼市舔舐伤口的十年。对于温州楼市，我们一向心生向往，如今趁着这个年中调研的机会，我也刚好可以去观察一下“传奇”的温州。#新房热度分裂症初到温州，刚刚经历一场暴雨的城市，潮湿中夹杂着丝丝燥热，正如此刻的温州楼市。我翻阅数据发现年上半年，温州新房成交套，同比上涨约15.07%。从单月成交上来看，没有一个月是低于套的，甚至5月份成交套，这在杭州都是极为不错的成绩。但是如果细化到单个楼盘上面，却能发现温州行情的分化现象：日光盘与“9折”盘并存。这与限售与流摇并存的杭州略有些相向。身为杭州的地产人去温州市调，总喜欢在温州的楼盘上找杭州的影子。比如瓯江口板块美的旭辉城、新城瓯江湾以及世茂璀璨瓯江每次开盘的认筹率都很高，这三个楼盘今年半年卖了洞头区80%的房子。至于原因嘛，当然是配套好又便宜了，具有明显的投资价值。新城瓯江湾，是瓯江口唯一的纯小高层住宅，外立面是铝板+石材干挂，直线距离温州城市轨道S1瓯江口站不过米，米就是温州的外国语学校，从配套来看就已经很吸引人了，但均价仅元/㎡。▲项目旁边是TOD楼盘美的旭辉城我内心OS：这不就是杭州的万人摇热土大江东。而位于永嘉县的国鸿中心，万㎡的建面，米的超高层地标，还是瓯江与楠溪江的交汇，均价元/㎡，起步户型就是㎡，妥妥的“杭州壹号院”。除去这些榜上热盘，其他像葡萄棚-牛山-六虹桥一带供应充足的板块，由于在“备案价一口价成交”新政出台前开盘，因此还有机会可以打折扣。如瓯海区的华侨城·欢乐天地，去年开出套五期房源，至今仅去化一半，因此它打出了“全款9折，按揭92折”的优惠。亦或者是我们耳熟能详的绿城·留香园，虽然一期都交付了，但由于周边二手房并没有形成差价，同时户型较大，总价较高，因此续销的二期准现房从年卖到现在。周边居民透露该项目之前还借用中介的名义，打出了“最高9折”的优惠，折扣力度堪比疫情期间。但他们每个月能卖出10套就已经可以说成“热销”了。热度如此分化的市场，究其原因则是供需关系的不平衡，拥有学区概念、首位度概念和新区崛起概念等的楼盘，并不缺投资客和刚需自住，而其他没有概念的楼盘，则苟延残喘，慢慢续销。#土拍狂躁症年，整个浙江省，无论是广义地级市，还是县级市、县城，土地价格都出现了明显的攀升现象，温州也不例外。根据好地网数据，年上半年，温州土地市场出让涉宅地块77宗，平均溢价率25.4%，同比增加7.1%。这77宗宅地又有44宗地溢价率超29%，以封顶价+配建上万方的政策性住房成交，成交楼面价屡次刷新板块历史，甚至出现了面粉价格比面包价格还高的情况。年4月4日，滨江云谷未来社区一期商住地块经过轮竞价被招商+保利联手以溢价率29.97%+总价65亿+政策性住房㎡竞得，实际楼面价约00-元/㎡，创下温州楼市近10年新高。其余像荣安瓯海中心区地块，楼面价约元/㎡，创下瓯海中心区新高；西山路D-21地块凭一线会昌河资源，元/㎡的实际楼面价也是板块最高；元/㎡的黄龙商贸城三期地块，同样是城西地王！开发商为什么如此狂躁？一方面是杭州这样的热门城市的双限地利润太低，竞争有太激烈，导致他们只能下沉到不限价的二三线城市。另一方面则来自于温州官方的操盘手段，毕竟土地还未开拍，学区就有了，有了良好的去化预期，开发商怎能不拼一拼。当这些高价地拍出后，周边的新房自然而然的受到了“鼓励”，不仅折扣回收，还努力的往上窜了一窜：平阳从1.1万/㎡涨到了1.3万/㎡，乐清从1.6万/㎡涨到1.8万/㎡。大家都认为地价都这么高了，温州房价不可能不涨。只是世事无常，政策难料，温州在6月的最后一天开启了“限房价、限溢价、限地价、限配建”的土拍限价模式，这预示着温州年的房价，锁住了。#教育偏执狂前文我们说过，温州新房无往不利的三大法宝之一就有学区房。在温州只要有学区的新闻，任何一点风吹草动，就是楼市大新闻。温州实验中学分校、温州实验中学集新校区、温州第二外国语辖区、温州中学附属初中、瓯海外国语学校辖区......每个学校的落地，带动的都是板块价值的提升，每个教育板块的登场，都会成为市场的热点。与杭州拱墅区一样，温州擅于将地产和名校保持深度绑定，甚至地块还未出让，施教区就已经确认，如此操作成功扭转楼市热度，使之成为无往不利的“大杀器”。目前温州市区的“学区房”可谓遍地开花，名校品牌移植，与楼盘嫁接分校的操作很普遍，楼盘与分校、合作校、XX校区等字样捆绑营销越来越多，满城都是学区房。毕竟只要有一个好学区的预期，就能够火速去化。位于城建落后的七都鹿岛万象天地，由于代建了一所温州实验中学分校，就让小户型成交直线上升，甚至收回了原有的2%价格优惠。位于瓯海南湖未来社区的华鸿华宇·未来之星二期由于规划有温州中学附属初中，开盘的时候，套房源有组客户认购，到号的时候，已经几乎无剩余房源了，一房难求。▲温州中学而黄龙集新未来社区也是因为优质教育的落定，才扭转了局面。二手房更是如此。当我走访去年中考考得不错的温州十二中时，中介告诉我现在店里都没有房源可以卖了，今年上学的人早就下手了，价格起步就要3万/㎡，像我这种7月份才去看房，是没有房子的。而这种3万/㎡的小区，基本属于老破小楼梯房，越小越贵。今年6月的一场法拍，一套71㎡的南浦实验学区房吸引了36人报名，最终以总价万，单价3.96万元/㎡成交。更有甚者，带上广小六中双总校概念的35㎡小户型学区房，挂牌价高达万，直接突破了10万元/㎡大关，这在均价仅2万/㎡+的温州，难以想象。这源自于当初的惨痛。有些温州人认为炒房失败是输在“没文化”，因此他们对教育更加偏执，买房买学区，成为了温州人的共识。同时，对于投资嗅觉高的他们来说，学区不仅仅是对孩子的教育基金，同样是自己的投资利器。购买学区房，是最稳定不过的投资。#人口流出体质如果你有翻阅过杭州各楼盘的意向登记名单就知道，那些热门楼盘中有20%左右的身份证开头是，这是属于温州人的标签，可见来杭州买房最多的外地人就是温州人。他们是杭州楼市的购房主力军，他们不全是投资客，他们大多在这里落户生根，他们暴露了温州人口外流的问题。10年前的温州威风赫赫，拥有万常住人口，比杭州多了42万，是浙江省第一人口大市。而今年5月公布的浙江省第七次人口普查数据显示，温州常住人口万，相比年，增长了45万。而杭州增长了万，常住人口飙升到.6万。温州这个增量在省内仅高于绍兴、衢州、丽水、舟山4座城市，不仅远远低于杭甬、金华、嘉兴，还低于台州、湖州，甚至被丽水逼近。约4.94%的人口增速，在省内仅高于舟山。我们在扣除新出生人口的自然增长率后，能够计算到温州人口净流出了约20余万人。其中，人口流出的预计主要集中于鹿城、瓯海、龙湾三区。数据显示，温州市区近10年人口流出约35万人。而其他县市或多或少都有一点增长。很大原因是市区大拆大建，加速城市建设所造成的。“三改一拆”整治危旧工厂，拆除城中村，以劳动密集型产业为主的温州，缺乏廉价租赁住房，以至于租金等生活成本上升。最终，不少外来人口，要不就转向郊区县市，要不就离开温州。其次，在温州就业的外来人口受到温州创业思潮影响，逐渐开始返乡创业。同时，温州缺乏有影响力的大学、研究院等，人才短缺，这为产业升级带来了困难。最后，温州的房价并不便宜，但城市建设又跟不上房价的步伐，一些温州富人家庭选择迁往上海或杭州，这也是我们在杭州各大楼盘中都能见到温州人的原因之一。#基建拖延症人口流出只是温州的病症之一罢了，最容易激起温州人吐槽欲望的还有基建或者是轨道。年宣布开通的温州轻轨S2线通车时间从年延期到年，又延期到年，一条轻轨修个8年，也难怪大家吐槽。S3线每年都说要力争开通，地铁M1线每年都要力争批复，到现在连个影子都没有。而已经开通运营的S1线堪称郊区地铁，穿过万亩良田乃至大罗山，落下的每一个站点都在市郊，成功的避开了每一个人流聚集地，本地人想去乘坐都要找寻好久。只有像我一样的外地人会去体验一下，顺便看看温州的七山一水两份田，放在杭州，这就是被人吐槽为“运凳子专线”的地铁8号线。▲上图为温州S1线，下图为杭州地铁8号线/艾央摄说起来，温州是浙江第三个开通城市轨道交通运营的城市，但年开通至今的S1线每公里客运量8.9万人次，在全国47个轨道交通城市中排行倒数第五，比三亚和天水以及开通地铁没两天的绍兴、海宁高。轨道只是其一，温州的基建落后是全方面的，这也跟它的地理位置有关。温州是一个不缺游山玩水之地的城市，拥有余条河流和多个岛屿，缺少一望无际的平原，老温州人说：你站在陆地的任何一个位置，离山都不到10公里。同时，与外面的交流上，它也挨不上长三角经济区，也挨不上珠三角经济区，是一个孤零零的独行者。享受不到政策的倾斜，自然没有“噱头”去招商引资，就没有资金去规划基建设施。这是它天然的劣势，所幸它还有一个国内最大的填海造陆“瓯飞工程”，这会让它在朝着东北不断延伸，从而与台州打通，成为一体化的城市。只是那需要很久，与我们太远。年，是温州新十年的开端，这个开端呈现出来，温州的房价上涨也已成定局。但经过惨痛的温州，能不能再次站起来，这很难说，因为当你看到瓯江边房价从10万/㎡跌回4.5万/㎡的绿城鹿城广场，从7万/㎡跌回3万/㎡的香缇半岛，你很难不心有余悸。正是这种顾虑，让嗅觉灵敏、执行力强、充满魄力的温州人，三三俩俩，向周边扩散。-END-???????撰文
北城??设计
周周???????主编
小青???????总编
钟斌??懂居｜杭州楼市动态记得星标，点点在看摇中概率更大哦预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇
