文丨陈叉叉「温州房产圈」主笔

NO.1｜壹

今年市区有几宗绿轴，滨江商务区，横渎，市中片区等板块的“流量”地块出让，构成了高端住宅产品的供应，备受期待。其中6月28日京都19.58亿拿下58亩中梁首府旁菜篮子宝地，当时吸引了华润、华发、时代、京都等4家房企参与竞拍，楼面价元/㎡，溢价率仅为5%，该地块也被喻为“6-7月热门地块火拼下，被遗忘的明珠”，圈内外共同的心声：市中心这么好位置的地块，被京都捡漏了。

当时我全程目睹了网拍竞价过程，华润置地一次都没有举牌。时隔数月，华润摇身一变，华丽转身，独立操盘该项目所有专业条线，案名确定为鹿城万象府。经过主笔我度雷达扫描侦探到：从该项目已经出街的广告来看，参与土拍的4家开发商LOGO均有在列。

（示意图）

那么笔者可以大胆推断，另外三家公司均已入股该项目，且以财务投资为主。换句话说，从产品角度而言，这是一个拥有华润置地纯正血统，独立操盘的项目。由此可见华润置地在温州地产江湖占有一席之地，口碑人气俱佳。

目前华润置地在温州成功打造过CBD华润万象天地，梧田万象天地等项目，这两个项目地价比较高，分别是元/㎡和元/㎡，滨江项目是鹿城过去5年内土地价格第二高的项目，仅次于大发绿轴项目的.64元/㎡，而梧田项目是瓯海区近5年价格最高的地块，这两个高端楼盘，目前基本已售罄，售价也站在了各自所在板块的高位。

其对于产品打磨一向舍得投入，将品质放在第一位，品牌有一定的市场号召力。目前又补仓了七都的鹿岛万象天地，以及这个鹿城万象府两个项目。根据笔者粗略估算，两块土地销售额超过亿，可以预见华润置地会在温州，尤其是温州市区持续发力。

为什么该宗地块被称为是“被捡漏的宝地”？

首先该地块拥有丰富的人文价值。水心菜篮子地块，其中水心地名的来源为何？有一个说法，该地块四面环水，因此得名。该地块还与一个声名显赫的大师有缘。

翻开温州的历史，叶适的名字熠熠生辉。叶适（年—年），号水心居士，南宋思想家、文学家、政论家，是永嘉学派的集大成者，是温州商道的起源，甚至可以说叶适是温州历史造诣最高的名人。先生晚年隐居于会昌河畔，著书立说，教育门生，著有《水心先生文集》、《水心别集》、《习学记言》等，世称水心先生。

（温瑞塘河实景图）

其次，该地块位置优越。我们知道目前温州住宅豪宅集中于瓯江及汇昌河沿线，不但拥有稀缺的景观资源，且均位于城市主流地段。瓯江沿线是温州滨江新城的城市璀璨景观，而市中则是温州城市名片，浙江第一高楼世贸中心，以及温州第二高楼置信广场所在地。而菜篮子地块距离以上两大城市地标直线距离仅有约1.6公里及约1公里。

绿城、金茂、中梁、万科等房企上半年将目光全部聚焦在绿轴、横渎及滨江等传统热点板块。给了京都、时代两家本土房开和华润以及首进温州的华发很大的机会。菜篮子的竞拍，5%的溢价率拿下菜篮子，印证了那句“天时地利人和”。

该地块称得上近年来市中心位置难得的地块之一，有与生俱来的地段优势和景观优势，也是菜篮子所在板块时隔8年，再推住宅用地，上一次推地是年6月，中梁拿下中梁首府项目，起始楼面价为元/㎡，成交楼面价为元/㎡，溢价率87%，而中梁首府、中瑞公园大地及置信天玺三个项目所在的汇昌河沿线，构成了当时温州的富人区。时至今日以上楼盘二手成交价格仍然高居温州住宅最高价格梯队，单价达到约4-5万。

（片区内近几年地块出让情况，数据来源朗兆市场研究中心）

NO.2｜贰

鹿城万象府，可以趁着板块内无其他竞品楼盘的红利优势，赚取一波人气，打开市场面。

该板块为市区各大板块中，人口密度最高的几大板块之一。据温州人口分析报告大数据显示，主流消费群体高度集聚的区域中，集聚度最高的是中心城区的人民路商圈，辐射到项目周边的市中片区。人口密度远高于滨江板块及绿轴板块。该项目不仅地缘客户量巨大，且西向温州民营企业家众多，也将构成鹿城万象府的另一主力购房人群。

（市中心各片区人口密度分布图，来源温州热力图）

但是片区内新盘供应量很少，几乎找不到一套未成交的新盘，库存严重告急，多以二手房为主，8年来周边高端商品房仅中梁首府一个。将记忆追溯到8年前，当时年中梁首府缴纳诚意金那几天，我也曾去现场观摩，扫描过去，都是高净值人群。

凭借市中心的城市资源+南向超大视野的温瑞塘河的景观优势+板块内无潜在新盘+华润的金字招牌，鹿城万象府给了购房者一些期许和想象空间。而且项目占地58.54亩，占地规模相比隔壁的24亩的中梁首府，翻了一倍，产品规划的空间更大一点。

（鹿城万象府的区域示意图）

NO.3｜叁

繁华闹市依水而居，生活如此美好，目前市区滨水楼盘主要集中在望江路—瓯江路沿线，温瑞塘河小南门—南白象主河段。

（温瑞塘河实景图）

作为市区“两线一片”重点打造的亮丽城市名片之一，塘河沿线的整体规划成为政策高地。围绕温瑞塘河鹿城段分布着多个品质高端楼盘。中梁首府，中瑞公园大地，置信天玺，以及鹿城万象府等一大批高端楼盘沿河布局，串联起自西向东的塘河沿岸文脉。

（温瑞塘河自西向东分布的高端楼盘示意图）

NO.4｜肆

叉叉我前两天去该项目展厅看完沙盘，将沙盘照片发到朋友圈，有个朋友特地让我留意这个项目的最新动态，我问其原因，他说只因有挥之不去的市中心情结，尤其是“城西情结”。

有一大部分鹿城区的城西购房人群，他们本身的生活习性又决定他们对繁华的城西颇有留恋。老城区相对有一个完善成熟的生活配套体系，同时也承载了多数人成长的记忆，熟悉又亲切。

温州主城土地越来越少，每年土地挂牌宅地屈指可数，年5月28日，位于杭州武林商圈核心的百井坊巷商业地块，被恒隆以亿总价拿下，一举震惊中国业界。这个事件，也再度证明了一点：无论一座城市的版图如何扩张，最为繁华的老城核心区，永远是最值钱的地方。

有城西情结的购房者，看过来，11月10日鹿城万象府项目边上的正式展厅开放，位置在过境路东侧（汇昌河北侧沿线），有兴趣的购房者可以去现场看看。