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引子：在土地市场“先high”的情况下，房产市场会不会也跟着“high起来”呢？又或者这个high点迟早是会来的，但到底什么时候来？当它来的时候，你是否已经割肉走人？以下，让我们带点感性和理性，来聊聊当下的市场以及未来的一些思考。一年03月17日，坐标温州，温州市核心片区会昌河单元D-21地块网上竞拍。地块出让面积㎡，容积率2.81，计容建筑面积.59㎡，用地性质为商住（兼容的零售商业用地、餐饮用地建筑面积.43-.58㎡）。限高24-80米（8-26F）；建筑密度≤30%（住宅建筑及其便民服务设施建筑密度≤22%）。（主城区寻影制图）竞拍结果如下：

成交总价：万元

成交楼面价：元/㎡

竞配人才房面积：㎡

溢价率：49.80%

竞拍轮次：轮

竞得单位：中梁

人才房户型建筑面积按90㎡设计，在取得预售许可证后以备案价的70%销售给政府指定的销售对象。

考虑㎡人才房打7折销售，对应折损地价约万元，折算实际楼面价元/㎡，预估地上保本均价元/㎡。考虑人才房打折销售，则备案价或须达到元/㎡（因各家算法差异，该部分仅供参考）。

此前，建发竞得瓯海龙舟基地未来社区地块（参阅《温州人才房之最㎡，8小时轮拼杀，建发以总价45.86亿竞得瓯海龙舟基地未来社区地块》），竞配人才房达7.62万方，折算实际楼面价为元/㎡左右，预计保本房价元/㎡左右，但那时以及此时放眼望去，瓯海区并没有3w+楼盘。

建发地块体量大，外加有未来社区概念加持，跨房价周期不是不可能。

但中梁地块虽说距鹿城区更近，可毕竟行政属性上不因距离远近而改变，它依然属于瓯海区。就像《疯狂的石头》里，黄渤拿着翡翠问道哥，“道哥，你说这翡翠咋像真的一样？”一旁的岳小军回答说，“像真的也就说不是真的。”

而且中梁地块体量较小，在土地市场“先high”的情况下，房产市场会不会也跟着“high起来”呢？又或者这个high点迟早是会来的，但到底什么时候来？当它来的时候，你是否已经割肉走人？

当然，拍地没有第二名，第一名也不是自己举自己。总是有人跟着往上举，第一名也才往上拔。这种事情就跟“出轨”一样，总是相互有点意思，否则便擦不出爱的花火，也便无人敢冒着家庭破裂的风险，去谈一场没有信仰、遭人鄙睨的恋爱。

而且，现在拍地仿佛是不用测算，不用看周边房价，只看地价。

“放心举，反正下一块地肯定比我们这块要贵。”

神奇的是，现在确实是这样，“朝夕地王”太多，此话无法反驳。更奇怪的是，当前拿下地王的房企也参加了上一宗地王的拍卖，为何当时不直接举到今天的价格？仿佛是当时没想通，现如今想通了！

二

前段时间，我常把一句话挂嘴边，就是无差别拿地，只要是地，都会爱得疯狂。毕竟房企为了生存就必须拿地。

自年金融危机以来，量化宽松、棚改，刺激了楼市的膨胀。这是一条高速跑道，踩准点的人在20年的房地产大周期中所蕴含的4个小周期里发家致富，在人生的前30年便几乎实现了财富自由。

对应赚到大钱的个人是通过地产行业积累了资本的地产企业。它们由小变大，从鱼苗变成了池塘里的大鱼，堪比鲲鹏，“鲲之大，不知其几千里也”，“鹏之背，不知其几千里也”。

然这个规模是靠不断拿地来支撑和维持的。

前段时间，网络上兴起了“内卷”一词。内卷本意是指人类社会在一个发展阶段达到某种确定的形式后，停滞不前或无法转化为另一种高级模式的现象。（百度百科）

我个人将这个词用到行业上来，就是这个行业的边际效益递减。房地产就是如此。

比如说，以前拿一块地，货地比达到3甚至5或者更高，但现在拿地，货地比可能不到2，甚至像一线城市不到1.5，就比如你现在拿地价3万，限价4万，货地比就只有可怜的1.3，这可是常见现象。

明显你的资金使用边际效益递减的不是一星半点。而且资金额度高，风险大，容错率便低得让人喘不过气。

于是，你就看到地产圈里，多少人因为压力而憔悴，什么，什么，都不是什么魑魅魍魉。甚至洗澡都要把手机放在马桶上，生怕重要来电被错过而造成过错。

因为害怕出错而三番五次检查数据，把投摸算得更加精准，“就算一个版本的投摸简直就是耍流氓”。

看地更加小心，生怕漏了啥毒点导致项目不好卖，害怕错失任何“捡漏”的机会而眉毛胡子一把抓，什么地都跟。

踩盘更加仔细，打破砂锅问到底，生怕漏掉重要信息。

城市板块分得越来越细。

强排方案抠得越来越精确，地库、户型、日照、设计风险提示，该有的都得有。

流程节点越来越多，表格花样繁多千变万化，系统越来越复杂操作越来越难。

总之工作越来越细，越来越多，然而，还是拿不到地。同时各种神仙惩罚制度（如保留小数点后两位只保了一位或多保留了一位）变相把工资变得越来越少。

你比以前做得更多，更累，可你的收入却比以前更少。这就是我所理解的内卷。即行业里的每一个人，付出与回报已经不成比例。

这种不成比例不仅仅是人，还包括资本。

一旦内卷形成并且蔓延开来，身处该行业的企业、个人都只会越来越忙，越来越精细。

企业需要不断提高人均效能（降薪）就必须优化队伍（开人），为了维持规模或者生存就必须寻求更多的投资机会。人少了，活却更多了，而企业的效率上去了，但效益却下滑了。

于是，你干了双倍甚至三倍的活，你却得不到双倍或三倍的工资。

生活空间越来越小，一天到晚，每个人恨不得都在解决工作上的难题。

虽然很忙，但没有成果。

害怕空闲，一旦发现你手上没事情的时候，就会恐慌。如此，便会心想，要么是漏掉了什么重要的事情，要么是应该修改简历找工作了。

长期在地产行业待惯了的人，很难适应新的工作，特别是跨行业。

地产行业细分得太过严重，导致专才汹涌澎湃，通才屈指可数。而且地产行业中的“人才”多半没有核心竞争力，一旦失去现有的工作，很难找到下家。

特别是平台职能，行业在萎缩，不管你是本科硕士博士，其实做了太多的理论的、细分得厉害的工作，离开本行，放眼望去，就不再有适合的行业。

互联网竞争的惨烈不比地产低，而且程序猿不是谁都能当的；金融行业专业度高，或者需要一定的忽悠能力，可地产公司各部门撕逼居多，精确惯了，忽悠能力不足。

其他行业呢？相比地产行业，工资太低，天花板太明显，七八千的工资在地产行业就是“管培生”之类的白菜价，但在其他行业基本已经触顶。

真可谓进退两难。

所以，请感谢你现阶段还在拿地的老板，他们不是不懂风险，但是他为了企业的生存，也为了他身后的员工，拼了。

三

从近来土地市场的风起云涌，也许不仅是行业内卷导致的阵痛甚至撕裂，也有可能是房地产领域的“后现代主义”（在于放弃现代性的基本前提及其规范内容--百度百科）或“解构主义”（核心理论是对于结构本身的反感--百度百科）。

自年以来，从深圳的领涨到沿海发达城市的起飞，再到全国土地市场的高歌猛进，其实就是一次“后现代主义”或“解构主义”的发难。即放弃了此前房地产的基本前提：买方市场、不温不火、有些城市房价不升反降。

从那时候起，形成了一次新的“结构”，地价、房价都上了新的台阶，市场由买方市场转变为卖方市场。

虽然市场在涨，但基本上开发商的理性还维持在“穿春秋装”的状态（相比以往风险偏好小穿羽绒服的状态），≥10%的利润率依然是开发商的“强诉求”，运营上留足安全边际，只许胜不许败，只需赢不许亏。

但自年以来，开发商开始“穿比基尼”了。5%的利润那是老天赏口饭吃，0%的利润也不是不能接受，起码保住团队，留得青山在不愁没柴烧。年，微微亏损，“项目还不错，不就是裸奔嘛，还好风不大”。

为什么即使大概率面临亏损，依然还是要做？大丈夫当明知不可为而为之，噗。是不得不为之。最根本原因的在于“资源有限”，凭什么它就得属于你？因此，你必须冒更大的风险，承担别人不敢承受的痛。

而这种痛，兴许熬过去了，就会别有洞天。

我认为，这必然是“解构”的一种痛苦。要从原有的生存法则中适应新的生存法则甚至是创造一套新的生存法则，是极其痛苦的。

就好像《三体3·死生永生》中二维世界通过“二向箔”让三维世界坍缩到二维世界一样，那些二维世界的宇宙生命原本也属于三维世界甚至更高维度的世界，只是为了生存，它们率先把自己降到更低的维度，比别人领先一步，才不至于后来被打击的对象是它们。

房地产行业也是这样。行业明显在萎缩，行业的边际效益明显在递减，可今天你依然需要10%的利润，那你就会被只要5%利润的房企打败，明天你喊着要5%的利润，同样也会被只要0%利润（只要活下去）的企业打败。

本体论上，物质决定思维；但实践论上，往往是思维决定行动。

思维的惯性导致行动的惯性，最终也会导致某个主体在“本体论”上的消亡。

思想上解构，跳出固有的思维；行动上解构，跳出固有的舒适圈。也许是一种新的“生存之道”。不谋一时者不足以谋一世；不谋一域者不足以谋全局。如果只在乎一城一池之得失，或可能满盘皆输。

谋该如何谋？

我们现在能看到有些房企较为成功的“转型升级”并不是跳到别的行业——因为别的行业人家专业的人都做不好，凭什么就半路出家的你能胜过别人？——而是在现有的跑道上，找到新的增长点。

比如基本盘求生存，0%利润甚至微微亏损，都能接受，重点是如何在“这项损失的成本”中找到“补贴”。

房地产的本质是服务业，但却被高度金融化了。未来，房地产回归其本质是会发生之事。物业、长租公寓、生活配套，应属于其本质。

把“土地金融”扭转为“土地财政”，把金融性资本变为运营性资本，是地产公司不错的转型之路，也是国家经济转型的法宝之一。

现在谋，就得谋得更广阔，谋得更久远。也许我这种凡人看着一宗明显亏本的地，但是还有人拼命抢，觉得不可思议，但也许这不过是人家“谋篇布局中的一颗棋子”。

以往房地产叫跑马圈地，现如今叫跑马圈人，就是要为人服务，为生活服务。有人的地方才有经济行为。通过拥有更多的楼盘，获取更多的物业服务对象，就有可能开创新的市场，打开新的局面。

这就是解构和结构。解构现有的生存法则和生存逻辑，结构新的生存法则和生存逻辑。发达城市的地产项目开发的目的可能不再是单个楼盘的盈亏，而是这个楼盘能否为一家企业带来服务的对象和其他附加产值。

END