◎来源丨温州房哥

◎文/编丨房哥团队

1土豪铁牛房哥，钱越来不值钱，身边有朋友几千万闲钱，都在买房子，有什么好推荐的？房哥

在货币宽松、利率下行的市场环境下，减少现金、增配房产仍然是当下许多有钱人的选择。

但是，对于温州楼市而言，除非政府又搞什么大动作、大刺激，否则，房产配置已经不太具备整体性的机会。

而从保值抗跌潜力的相对性来看，买不同的房子，还是有相当大的优劣区别。

所以大家最关心的应该是：在市区目前的楼市里，怎样的板块哪样的楼盘，在保值抗跌方面相对更有优势？

这个问题仁者见仁智者见智，我们的看法也未必正确，只能提供一种分析思路，供大家参考。

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先对比看看下面两张图：

▲瓯海中心区年、年航拍影像图。/天地图·温州

如果问近十年温州市区那个区域的城市面貌变化最大，相信大部分人的回答会是一样的，那就是瓯海中心区。

对照年和年航拍影像图，可以发现，十年前的瓯海中心区，完全是“旧村+农田”的组合，十年之后，旧村已经拆光，农田全成了高楼大厦。

▲瓯海中心区。/温州日报

这十年，说娄桥是翻天覆地沧海桑田，也不为过。

而这，也正是瓯海中心区房价飙升至如此之高的背后逻辑，同样也引出我们认为的购房第一定律：

未来城市界面变化越大的地方，房价相对就越有潜力。

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然而，危与机常常相伴而至，城市界面变化越大，建设越多，常常也意味着供应量会在短时间内集中爆发。

温州这一轮楼市涨价周期，瓯海中心区是启动时间最晚的板块。年下半年之前，市区其它板块都已走出低谷，价格也有了较为明显的反弹，比如黄屿梧田都回到了1.8-2.0万元/㎡的价格水平，但是瓯海中心区板块的新盘，仍然还在1.5-1.6万元/㎡的低位徘徊。

究其原因，正是由于板块供应集中释放、而有效需求不足所致。

年之前的瓯海中心区，虽然板块的面貌变化日新月异，公共配套和绿化环境的档次也很高，但是新盘规模大供应量大，市场一下子难以消化，开发商只能以价格优势争夺有限的客户资源。

所以，新区楼市最大的危险，在于产业导入和人口导入不足、炒房占比过高、规划图景成了空中楼阁，甚至出现“新城≈鬼城”的极端现象。

瓯海中心区楼市的转机，来自年下半年学区的真正落地，以及之后“大拆大整”的实施开展。对比年与年的航拍影像发现，短短几年，整个娄桥的旧村，几乎已经全部拆光，政府几百亿的投入，直接产生了一大批“拆迁富豪”入市买房，解决了需求不足的问题。

▲年、年瓯海中心区航拍影像。/天地图·温州

写到这里，可以总结出买房的一条真理了，那就是：

选择未来城市界面改善巨大、但供需比较均衡的板块或楼盘。

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瓯海中心区发展到今天，核心区可供住宅所剩不多，但东西南北延伸所形成的环瓯海中心区板块，在售和即将上市的楼盘却不少：

▲仅为示意，区位标注有误差。因统计口径问题，数据可能有误差。

11个在售或将售楼盘，可供应住宅面积超过70万方，购房者可挑选余地非常大。

那么，东南西北中，哪一个楼盘最值得入手呢？下面就来对比分析一下各个子板块楼盘的优缺点。

中心区北

主要楼盘：潮启四季（备案名：潮启四季苑二组团）、西湖四季（潮启四季苑一组团）、远洋会昌河项目

目前可供面积：约12.5万方

毛坯价格区间：2.2-2.6万/㎡

▲项目相对区位。仅为示意，可能有误差

▲鸟瞰效果图（以河为界，东侧为西湖四季、西侧为潮启四季）。仅为示意

从生态地理角度来看，新桥应该是环瓯海中心区最宜居的区域，北靠景山山脉，南临密织的塘河水系，冬暖夏凉空气清新。这也是上世纪八十年代新桥住宅区选址于此的原因。

最早的城市规划，住宅区的选址，都是先挑环境条件最好的区域来建设。

▲新桥一角。摄于年。图/瓯海新闻网”

可惜也是因为最早开发建设，所以建的小区也最跟不上时代，但又没到拆了再建的地步。在这样的条件下，插花似地搞几个新盘，会最大程度上受到周边老旧小区对软环境的制约。

区域最大优势：居住自然环境条件优越；

区域最大劣势：居住人文环境嘈杂，且短期难以改观。

人毕竟是群居的社会性动物，虽然在乎居住的自然环境，但大部分人更在乎紧挨周边的人文软环境。所以，在新房挑选余地较大的情况下，青睐老小区里新盘的人会更少一些。

居住指数：★★★☆（仅就瓯海中心区范围比对，下同）

投资指数：★

中心区东

楼盘：华侨城·欢乐天地（备案名：欢乐华庭）、凯迪融创·瓯越名邸（曾用推广名：瓯越大观）

目前可供应面积：约22万方

毛坯价格区间：1.8-2.4万元/㎡

▲项目相对区位。仅为示意

▲欢乐天地（上）、瓯玥名邸（下）鸟瞰效果图

牛山这一带，公园绿化、商业综合体及其它配套均自成一体，但与瓯海中心区之间，隔了一个高翔工业区，所以居住大配套很难受其辐射。

从居住的环境舒适度来看，欢乐天地靠北侧楼栋也是依山傍水，且与瓯海大道高架桥保持足够距离，舒适度比较好。

在自然环境条件方面，欢乐天地明显弱于新桥，但是周边毕竟没有老旧小区包围的嘈杂。

△牛山片区。图片/温州日报

价格方面，靠瓯海大道房源毛坯1.9-2.0万元/㎡、其余房源2.1-2.2万元/㎡左右会有一定支撑，但超过这个价格，在目前市场体系下相对性价比一般，去化缓慢。

居住指数：★★★

投资指数：★★

中心区西

楼盘：荣安·御瓯海、祥生项目

可供应面积：15.3万方

▲项目相对区位。仅为示意

瓯海大道高架，加上高速互通，限制了荣安项目的环境条件与定位，未来能吸引人，估计只有价格优势和大西洋银泰城的商业便利。

相比之下，祥生项目所在区域，与区府核心板块可以无缝对接，从开发商的拿地成本（成交楼面价元/㎡）来看，也是与区府核心区域看齐。

但是不能忽视的一点是，中心区西这片区域，原来是大面积旧村，虽然大拆大建，会让城市面貌极大改善，但是未来新建的房子，无法避免将以安置房为主。个别商品房地块混杂在众多安置房楼盘中，将会限制居住软环境。这一点，它无法与区府边大多是商品房楼盘的集聚效应相媲美。

居住指数：★★★☆

投资指数：看定价

中心区（瓯海大道北）

楼盘：时代·瓯海壹品（备案名：瓯品园）

目前可供应面积：约15.9万方

毛坯价格区间：2.5-2.8万元/㎡

▲地块相对位置

▲项目鸟瞰效果图

区府边楼盘的最大优势，主要有两点：

一是行政中心功能延伸的大量广场，以及公园、水系、沿河绿化构成的日常生活场景；

二是环区府的楼盘以商品房规模大盘为主，有一定的品质集合效应，且生活配套完善，人气足。

反倒是学区概念，经过刚开始的炒作热度后，现已弱化了许多，毕竟三万单价的房子，在温州市区可以选择比瓯海外国语好的教育资源太多了。

这个区域也稍有不足的地方，那就是大商业配套的质量，由于中梁亿象广场商业都分割销售了，没有做好运营招商，导致入住业态档次不高，没有好的餐饮娱乐。这个片区的住户，下个馆子吃个饭，要跑到银泰城去。

总体而言，环区府核心区域居住舒适度和成熟度都很高，但城市界面稳定了，也意味着未来想象的空间不多，毕竟三万的价格，除了当地拆迁富豪们的属地认同外，其它外来人，在这座城市还有其它更多的选择。

目前在售楼盘瓯海壹品，从地块微观条件来看，略弱于国际华府中央城大诚金廷等已交付楼盘，但与其同价位竞品楼盘较少，属地土豪们对地段认同度较高，估计在2.6万元/㎡左右的毛坯单价，市场有一定的接受度。

居住指数：★★★★☆

投资指数：★★☆

中心区（瓯海大道南）

楼盘：君悦（备案名：逸河湾）、世茂·璀璨澜庭（曾用推广名：璀璨山河）、奥体华府（备案名：森奥嘉苑）

可供应面积：约9.9万方

毛坯价格区间：1.9-2.5万元/㎡

▲项目相对位置，仅为示意，可能有误差，以实际为准

▲璀璨澜庭楼栋分布图

▲君悦外立面示意图

▲奥体华府鸟瞰效果图

瓯海大道南区域的想象空间有以下三点：

----一是行政绿轴（亚运公园）延伸，与亚运龙舟基地对接，未来可以形成与区府这边相媲美的公共空间；

▲周边规划，仅为示意。以政府最终实施和最新规划为准

▲亚运会温州分赛场瓯海龙舟运动基地。仅为示意，以政府最终实施和最新规划为准。

▲亚运公园。/温州日报

----二是商业写字楼的集群效应，未来有可能带来人气；

▲瓯海中心区实拍图

从经济效率看，在瓯海中心区，政府主导建了20来幢写字楼，实在是浪费，未来随着这些写字楼流入市场，估计供应会远大于需求，导致租金下滑。

但是，许多写字楼毕竟是政府主导建设，低价出租甚至作为产业培育孵化场所免费提供给一些企业，是很有可能发生的事情（事实上这种情况正在发生），这样做有助于该片区未来的办公氛围形成与人气集聚。

----三是龙舟基地亚运场所的大规模建设，以及围绕场所的道路、绿化等配套建设，会在较大程度上改变城市界面。

▲亚运会龙舟基地年后复工场景。/温州新闻

该区域的缺点，一是商品房开发没有成片成规模，二是再往南走是吹台山山脉，影响夏天东南风风道。

从目前在售楼盘情况来看，2.2-2.4万元/㎡的价格，市场接受度较好。奥体华府1.8-1.9万元/㎡购入的朋友，交付后应该会有一定的涨幅。

未售房源中，璀璨澜庭小户型已经卖空，剩余主要为-㎡左右的大户型，尾盘据说正在打9折促销，折后均价约2.2万/㎡。方折后毛坯总价约万左右，方折后毛坯总价约万左右。

君悦两开两罄，还剩2幢，可售住宅建面约4.3万方，以小面积户型为主，目前尚未开盘。

总的来说，未来随着亚运场所的完工与写字楼的企业入驻，瓯海大道南的高品质楼盘，很有可能会和区府这边看齐，事实上刚交付的德信·时代公园平层报价约2.5-2.9万/㎡（未满2年，需征增值税成交价的5.3%），已经与区府边几个楼盘相差无几，君悦的首位度炒作，也和炒房客的未来预期有关。

居住指数：★★★★

投资指数：★★★☆

好了，今天就说到这！

题图：张啸龙/摄

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