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01文章导读刚刚，原西山面砖厂地块，即温州市核心片区会昌河单元D-21地块由中梁(温州市梁嬴置业有限公司）竞得，成交总价万元+㎡竞配，成交楼面价元/㎡，溢价率50%。地块区位示意图地块所在的会场湖板块，作为与瓯海与鹿城接壤的分界处，改开后发展较快、成熟较早，一直是瓯海人气最为繁荣的区域之一。当城市进入翻新的时代，后发区域基于较低的土地成本、科学的城市规划带来的城建优势不断放大。就好比曾经大片农田覆盖的娄桥，现在购房人更愿意称呼它为瓯海中心区，近年来的发展有目共睹，已成为温州城市建设的标杆。这么看来，那些早些年建设的老小区颇为尴尬。由于建设时间比较久远、很大部分都是楼梯房、停车困难、绿化、市容都跟不上现代化城市发展的步伐。会昌湖板块所在的新桥便有很大一块居于此类，比如地块左右两侧银来花苑、西景佳园、净水新村等等，均是超过10年房龄的老房子。在拆迁明显降温的当下温州，安抚式的“老旧小区提升”政策是否能够真正解决问题，仍是未知数。再谈谈近些年来的商品房市场，地块周边华鸿中央湖公馆、西江月都是交付没几年的房子，周围环境还算不错，目前二手房挂牌价大致在3.1万元/㎡左右。数据来源：网络
在会昌湖板块内，新房市场现有两个项目在供应，分别是弘阳上坤西湖四季以及远洋泊云亭项目。该区域市场竞争较为激烈，目前也有一定的折扣，毛坯单价大致在2-2.4万元/㎡之间。但实话说这两个项目距离地块都有约2公里以上的距离，因此也只有一定的参考意义。小编想，这块地未来的开发商更多可能会与河对面的中央湖公馆、西江月做对标。抑或沿着西山西路向东去1.5公里，那里是鹿城的地界、市十七中对面的中梁首府，二手房价可以飙到4万+。聊完了区域市场，我们再回过头来看看具体的地块信息。02地块信息▍温州市核心片区会昌河单元D-21地块
性质：城镇住宅用地，兼容零售商业、餐饮用途
区位：瓯海区景山街道净水村，瓯海区实验中学北侧
出让面积/容积率/建筑面积：㎡/2.81/㎡
起始总价/起始楼面价：万元/元/㎡
建筑限高：80米（住宅建筑须高于24米）
03地块点评这块地楼面单价破两万，实属令人吃惊。今年开年以来，土拍一直很热。这块地算是典型，开发商砸起钱来根本不心疼。比如说19年万科拿地时候的万科翡翠心湖，同样的迷你地块、一线河景。当然翡翠心湖周边环境较好、当时的楼面价也才约元/㎡。这宗地超2.2万/㎡的地价，已完全看齐老城核心区块。阳光城招商檀境的实际楼面价约2.3万元/㎡，如今带装修价格已在4万/㎡以上，只是檀境卖4万有人买单，这里的购房群体认得下吗？这个价格太不理性了！小地块总果然隐藏着巨大的能量。小编个人认为未来房企需要牺牲部分利润空间，除非能讲些更打动购房者的故事。来源：好地讯浙东南
毫无疑问，在见惯了动辄百亩出让的土拍现况下，这宗地是一块彻底的迷你地块。出让面积仅㎡、计容建筑面积也才㎡，以约㎡每套来算的话，未来地块上的项目打造四五百套就顶天了。地块还是较为纯粹的，虽有余方的零售商业、餐饮用地，但占比过小，影响不大。此外、外立面方面也看齐了目前市区的平均水平，不过有一说一，在周边老小区普遍观感不佳的地方乍用上了金属板、真石漆等高标准立面，有鹤立鸡群的感官在。最后便是这块地比较特殊的一点，开发商需要在地块内需设置一条泄洪渠，背山面河，总归也要防范雨水侵袭。好在沿着地块西侧道路，影响不算大。泄洪渠示意图但小个子同样能爆发出巨大的能量，本宗地块整体来看还算规矩，棱角锋利、半圆弧度优美。对高层住宅建设咩有太大的影响，南侧东侧均为公园用地（规划），视野极佳，均能享受享有一定的湖景资源。会昌河单元规划（修改前）示意图说到规划，去年10月市政府自然资源和规划局网站数据显示，地块东侧砖厂控规修改为公园与宅地，地块周围几无工业的痕迹，成为较为纯粹的人居社区，而这块宅地便是今日的主角。据政策相关描述：目前西山面砖厂地块已基本整平，西侧D-21地块计划3月份中下旬挂牌出让。东侧公园绿地已完成方案设计。东侧公园一期绿化部分计划4月份进场，9月份完工。地块及周边规划（修改后）示意图是处有花迎我笑，何时无月逐人游。西湖宴赏争标日，多少珠帘不下钩。这是北宋温州知州杨蟠所作的一首《咏永嘉》。唐朝时期，温州群城西南的旧湖堰塞，常遭水患、后经刺史韦庸发动群众开凿疏浚，筑起堤堰。正因此，湖以当年的年号命名为会昌湖。几千年来，人们在遍布水网的瓯越大地上灌溉农田、运载货物。普遍依赖以船代步、在湖畔结友。南朝四百八十寺、古代会昌湖旁亦有僧寺四座。只可惜时光荏苒，景物已无存。会昌湖仍保留着它古老的名字，湖畔的建筑也已渐渐老去。拆迁老旧小区需要天量的资源投入，勉强拿出一些规整的土地都已是下了大力气。会昌河实景图只是稍稍觉得可惜，毕竟这里北临景山，南面水。有历史、有景物、有人气，希望以后能见到更多该区域的土拍消息。好了，今天就先到这里。备注：本文非广告。以上提到的户型面积均为建筑面积，顶部商家广告预售证号为温房售许字()第号、瓯售许字()第号、永售许字()第号。ylya